315专家维权 支招购房合同纠纷

在315投诉中，房地产投诉一直以来占有较高比重，而其中很多纠纷都是与购房合同有关。如今315活动中，专家来帮您维权，为您支招，帮您更好地解决合同纠纷。

1.美好承诺：写进合同才算数

案例回放

刚生了宝宝的卢女士准备换套大一点的房子，她看中的一个楼盘承诺会引进知名幼儿园和小学，这让她颇为心动，但是楼盘是2014年底交房，到时候这个承诺还算数吗?

专家支招

很多购房者入住后才发现，开发商之前的口头承诺或广告，都无法兑现，业主维权也无从说起。因此，提醒购房者，很多承诺要写进合同。

律师提醒，签约前，购房人要严审售房方的主体资格。购买尚未竣工的期房前，要注意审查两个文件，即房屋出卖人是否具有房地产开发企业资格、是否具有商品房预售许可证。如果是已竣工的现房，要注意审查该楼盘的初始登记所有权人是否为该开发企业。上述文件是证明双方签订商品房买卖合同有效的合法凭证。同时，有必要到房地产登记管理部门查询房屋是否存在抵押的情况，然后再决定是否购买。

对于合同约定的内容，除违反法律强制性规定或约定不明之外，法律对当事人的合同约定都是支持的。购房者对以下条款特别要明确约定：面积的确认及面积差异的处理;规划设计变更的处理;基础设施和公共配套建筑正常运行等;基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期;交付房屋及办理产权证的时间及处理方式;适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式。

为避免较大风险，购房人与开发商订立正式书面合同时，可将开发商在销售广告和宣传资料中的说明和允诺写入合同。当楼盘广告的内容写进购房合同，则成为具有法律效力的合同条款。因此，购房人为了保证开发商的广告许诺成为现实，最好的办法就是直接在合同中约定广告视为合同的一部分，或者把广告的内容以合同条款形式明确下来。如果广告内容不能写进合同，至少也应该保存销售广告，为可能出现的诉讼保存证据。

2.面积误差：超过3%可退房

案例回放

业主王女士前年8月在盘龙城某楼盘，购买了一套面积为126.69平方米的商品房。今年2月收房时，被告知实际面积为131.48平方米，开发商要她支付多出4.79平方米的差价。王女士觉得很委屈，凭什么让我支付这多出来的房款?

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一般来说，房屋买卖双方通常会在购房合同中约定面积差异的处理方法。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。

如果合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

本案中涉及的房屋面积误差比为3.78%，超过了3%。王女士可依法要求退房;若不想退房，王女士只需支付超出的3%部分的房款，即3.8平方米左右面积的房款，其他超出部分面积由开发商承担。

因此，建议王女士仔细检查合同，按照上述方法与开发商交涉，维护自身合法权益。