买房咋维权律师来支招

新房篇

　　焦点问题一：精装修不“精装”

　　现象：孙莉买的房是精装房，但刚刚入住问题就来了，不是地板裂缝，就是墙皮脱落，附带的家具也存在问题。这让还在蜜月期的孙莉十分头疼。

　　律师支招：良智律师事务所张嘉良主任提醒消费者，精装修商品房买卖合同不同于普通商品房买卖合同之处在于其“精装修”方面的内容，精装修协议应以合同附件的形式成为商品房买卖合同的一部分。明确精装修协议的签约主体应为开发商与购房者，这样可明确开发商是装修质量负责人。精装修协议应对精装修所选用的建筑材料予以明确约定，比如涂料、板材、管材、灯具的具体品牌及规格，都应具体明确地写入精装修协议，而不应模糊地写为“高档建材”。

　　如果开发商有样板间，可以拍照作为合同的附件。明确约定质量保修期，以保障出现质量纠纷时能明确界定质量标准、责任承担主体，督促开发商履行质量保证义务。

　　焦点问题二：产权证

　　现象：秦女士打来热线说，她入住现在的小区已经5年了，至今仍没拿到产权证。

　　律师支招：调查发现，没有产权证的小区多为“烂尾房”遗留问题，解决起来比较复杂。关于产权证的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　良智律师事务所刘淼律师提醒购房者，买房时一定要对开发商做一个详细了解，要尽可能地选择有实力、口碑好的开发商以及物业管理公司。发生纠纷后，可以先向消费者协会和房地产管理局反映，以减少投诉成本。

　　焦点问题三：建筑质量不过关

　　现象：房屋质量是购房者感受最深的重要问题之一，而房屋质量纠纷，解决起来比较难，涉及到赔偿就更难。在投诉热线中，记者发现有近70%的消费者反映所在楼盘有不同程度的质量问题。业内人士建议买房前最好验房，经过专业人士的检验后，马上把问题反馈给物业进行进一步的解决。

　　律师支招：良智律师事务所王娜律师认为，消费者在购房前应当仔细审阅房屋买卖合同中对房屋及配套设施(如：门、窗、管道等)质量的约定，验房时最好请专业人士进行检验。入住后发现有质量问题，可以从房屋是否审批、是否具备竣工验收报告及通过房屋质量鉴定等渠道维护合法权益，不能凭借主观臆断认定房屋是否存在质量问题。购房者可找相关部门进行鉴定，用鉴定结果维护自己的合法权益。

　　焦点问题四：规划变更

　　现象：3月10日，记者接到读者孙先生的电话，他表示，他所居住的小区已经交楼很多年了，但小区网球场比标准网球场小了至少1/4，这与当初楼盘销售时称的宣传严重不符。

　　律师支招：良智律师事务所刘静律师表示，很多购房者在买房时对小区规划了解不细致，让一些非诚信开发商钻了空子。买房时建议购房者完善“规划条款”，不仅要把小区平面布局图附在合同中，而且应该要求开发商将布局图中的很多内容标注清楚，比如层高、方位、小区出入口、绿化率、商铺市场定位等。对于拟配备会所的楼盘，应该在合同中明确会所权属、功能、交付日期、是否对外开放、是否收费等。合同附件中，房型图一定要规范、细化，房屋各房间具体的尺寸、朝向、层高等都要标注清楚，并明确违约责任。

　　最后，提醒一下购房者，购房时不要轻易相信开发商的口头承诺，对于购房合同，要谨慎审查明确双方的权利、义务，这样在发生纠纷时才可以更好地维护自己的权益。

　　二手房篇

　　焦点问题：中介

　　现象：近年来，长春市消费者协会在受理的中介12315.com/Iask/" class="KeyLink">咨询服务投诉中，房屋中介服务逐渐成为热点，每年投诉案例均有增无减，投诉主要集中在中介公司不履行合同约定等方面。现象多为购房者在房屋中介公司购买二手房，价格商议结束后，双方约定日期办理房屋过户手续。中介公司多为先是拖延办理过户手续，后又会提出由购房者多交几万元的手续费。而购房者在请相关部门进行调解时，中介公司却常常以“做不了主”、“请示总公司”、“正在研究”等种种理由进行拖延推脱。经过长时间的纠纷，即使中介公司对购房者进行了相应的赔偿，也牵扯了购房者大量的时间和精力。

　　律师支招：良智律师事务所邵米丁律师表示，依据我国《合同法》的规定，房屋中介部门与消费者之间签署的是居间合同，居间合同要求中介部门必须有营业执照和从事该项业务的相关行政许可，因此千万不能找个人办的小中介、黑中介。

　　另外，在委托中介公司购买二手房时，一定要选择合法的、信誉度高的房屋中介公司，并认真、仔细地查看是否具备“两证”。当购房者需要向中介公司缴纳意向金时，应和中介公司签订详细的购房意向书或用书面形式约定清楚，什么情况下可以退款，什么情况不能退款，这样可以避免事后引起纠纷时没有任何依据。此外，在与中介公司签订房屋买卖三方合同时，也应约定清楚意向金或者定金的性质，缴纳定金的时候一定要在收条中明确使用“定”金而尽量不使用“订”金，因为定金具有违约方双倍返还的效力，而“订”金、保证金或其他名目的抵押金，不具有双倍返还的效力。若约定违约金则一定要事前明确双方的具体违约责任，这样才能既保证交易成功，又能顺利完成交易。

　　租房篇

　　焦点问题：二房东

　　现象：就目前长春市房屋租赁市场而言，“二房东”的存在已属于普遍现象。市场上“二房东”卷款逃跑事件、租客被赶出租住房屋等恶性事件屡屡发生。很多人辛辛苦苦找到了一个合适的房源，刚刚租下就得知自己遇到了二房东，不但被骗去押金，如果房东不同意将房子继续租给他们，他们还需要继续寻找房源，给自己带来很多的麻烦和不必要的损失。特别是对于那些刚刚走出校园的大学生和初入社会工作的年轻人来说，由于缺乏租房经验，他们在遇到这种情况时会不知如何应对。

　　律师支招：良智律师事务所赵俊巍律师表示，根据《合同法》关于房屋租赁方面的相关规定，承租者如果想把房屋转租，需要经过出租者的同意，否则出租者可以要求解除合同。因此，在租房前一定要验明房主的身份证以及房产证原件，或者向周围的业主或其他渠道打听房子的背景情况。

　　租房者与房东签订租房协议时，一定要将合同条款细节写清楚。其中，房屋租赁期限、付款方式等条例都是重点签署内容。对于租赁期间的水、电、煤气、有线电视、上网等费用的交付问题也要有具体的明细，并将这些条款作为合同附件保管，日后一旦发生纠纷时可以通过双方签订的合同免去些许风险。

　　同时，承租过程中注意保留收款凭证、付款凭证等相关证据，以防日后发生不必要的纠纷。如果涉及转租，一定要找到原房主，征得原房主同意，并且出具书面手续，方可签订租赁合同。