深圳经济特区城市更新条例3月1日起实施

本次条例最大的亮点：

《更新条例》创设了“个别征收+行政诉讼”制度，将有效破解搬迁难这一长期影响深圳城市更新高效推进的深层次障碍。“个别征收+行政诉讼”制度规定城市更新项目经行政调解后仍未能签订搬迁补偿协议，区人民政府为了推进城市规划的实施，维护和增进社会公共利益，可以对旧住宅区未签约部分房屋实施征收，并进一步明确了政府实施征收的适用情形、征收标准、征收程序和补偿方案。《更新条例》还在建立预告登记制度、规范历史违建物业权利人、设置搬迁补偿标准、发布搬迁补偿协议示范文本等方面进行制度创新。

先行先试为存量用地开发提供深圳方案

此次颁布实施的《更新条例》按照 " 政府统筹、规划引领、公益优先、节约集约、市场运作、公众参与 " 的原则，将具体要求落实到城市更新规划与计划、拆除重建类城市更新、综合整治类城市更新、保障和监督等各个方面。

《更新条例》对城市更新计划、规划等环节行之有效的实践成果进行了固化并作出了具体规定，如将城市更新专项规划作为城市更新单元划定、城市更新单元计划制定和规划编制的重要依据。

2021年深圳经济特区城市更新条例全文（摄图网）

《深圳经济特区城市更新条例》

(2020年12月30日深圳市第六届人民代表大会常务委员会第四十六次会议通过)

目录

第一章总则

第二章城市更新规划与计划

第三章拆除重建类城市更新

第四章综合整治类城市更新

第五章保障和监督

第六章法律责任

第七章附则

第一章总则

第一条为了规范城市更新活动，完善城市功能，提升城市品质，改善人居环境，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合深圳经济特区实际，制定本条例。

第二条深圳经济特区城市更新活动适用本条例。

本条例所称城市更新，是指对城市建成区内具有下列情形之一的区域，根据本条例规定进行拆除重建或者综合整治的活动：

(一)城市基础设施和公共服务设施急需完善;

(二)环境恶劣或者存在重大安全隐患;

(三)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施;

(四)经市人民政府批准进行城市更新的其他情形。

根据市住房发展规划，旧住宅区拆除重建后优先用于公共租赁住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建设，由市、区人民政府按照有关规定组织实施。具体办法由市人民政府另行制定。

第三条城市更新应当遵循政府统筹、规划引领、公益优先、节约集约、市场运作、公众参与的原则。

第四条城市更新应当增进社会公共利益，实现下列目标：

(一)加强公共设施建设，提升城市功能品质;

(二)拓展市民活动空间，改善城市人居环境;

(三)推进环保节能改造，实现城市绿色发展;

(四)注重历史文化保护，保持城市特色风貌;

(五)优化城市总体布局，增强城市发展动能。

第五条市人民政府负责统筹全市城市更新工作，研究决定城市更新工作涉及的重大事项。

市城市更新部门是城市更新工作的主管部门，负责组织、协调、指导、监督全市城市更新工作，拟订城市更新政策，组织编制全市城市更新专项规划、年度计划，制定相关规范和标准。

市人民政府相关部门在各自职责范围内负责城市更新相关工作。

第六条各区人民政府(含新区管委会，下同)负责统筹推进本辖区城市更新工作。

区城市更新部门负责本辖区城市更新组织实施和统筹管理工作，区人民政府相关部门在各自职责范围内负责城市更新相关工作。

街道办事处应当配合区城市更新部门做好城市更新相关工作，维护城市更新活动正常秩序。

第七条城市更新项目由物业权利人、具有房地产开发资质的企业(以下简称市场主体)或者市、区人民政府组织实施。符合规定的，也可以合作实施。

第八条城市更新一般按照下列程序进行，本条例另有规定的除外：

(一)城市更新单元计划制定;

(二)城市更新单元规划编制;

(三)城市更新实施主体确认;

(四)原有建筑物拆除和不动产权属注销登记;

(五)国有建设用地使用权出让;

(六)开发建设;

(七)回迁安置。

市人民政府因优化营商环境以及行政审批制度改革的需要，可以按规定优化相关工作程序。

第九条市城市更新部门应当建立统一的城市更新信息系统，将全市城市更新项目范围内的土地、建筑物、历史文化遗存现状、相关行政许可等信息纳入城市更新信息系统，实施全流程覆盖、全方位监管，并依法公开政府信息。

第十条城市更新应当与土地整备、公共住房建设、农村城市化历史遗留违法建筑(以下简称历史违建)处理等工作有机衔接，相互协调，促进存量低效用地再开发。

第十一条城市更新应当加强对历史风貌区和历史建筑的保护与活化利用，继承和弘扬优秀历史文化遗产，促进城市建设与社会、文化协调发展。

城市更新单元内的文物保护工作，应当严格执行文物保护相关法律、法规规定。

第十二条市城市更新部门、各区人民政府应当建立健全城市更新公众参与机制，畅通利益相关人及公众的意见表达渠道，保障其在城市更新政策制定、计划规划编制、实施主体确认等环节以及对搬迁补偿方案等事项的知情权、参与权和监督权。

第二章 城市更新规划与计划

第十三条市城市更新部门应当按照全市国土空间总体规划组织编制全市城市更新专项规划，确定规划期内城市更新的总体目标和发展策略，明确分区管控、城市基础设施和公共服务设施建设、实施时序等任务和要求。

城市更新专项规划经市人民政府批准后实施，作为城市更新单元划定、城市更新单元计划制定和城市更新单元规划编制的重要依据。

第十四条城市更新单元是城市更新实施的基本单位。一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。城市更新单元的划定应当执行有关技术规范，综合考虑原有城市基础设施和公共服务设施情况、自然环境以及产权边界等因素，保证城市基础设施和公共服务设施相对完整，并且相对成片连片。

第十五条城市更新单元实行计划管理。

城市更新单元计划依照城市更新专项规划和法定图则等法定规划制定，包括更新范围、申报主体、物业权利人更新意愿、更新方向和公共用地等内容。其中，更新方向应当按照法定图则等法定规划的用地主导功能确定。

城市更新单元计划实行有效期管理，不符合有效期管理规定的，由城市更新部门确认并公告后失效。

第十六条综合整治类城市更新项目有下列情形之一的，可以不申报城市更新单元计划：

(一)仅增加不超过现状建筑面积百分之十五的电梯、连廊、楼梯、配电房等辅助性公用设施;

(二)仅对建筑物外立面进行改造。

第十七条城市更新单元计划申报主体按照下列规定确定：

(一)城市更新单元涉及单一物业权利人的，由物业权利人或者其委托的单一市场主体申报;

(二)城市更新单元涉及多个物业权利人的，由其共同委托的单一物业权利人或者单一市场主体申报;

(三)城市更新单元用地属于城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围外形成的建成区域的，由其所在原农村集体经济组织继受单位或者其委托的单一市场主体申报;

(四)城市更新单元由市、区人民政府组织实施的，由市、区人民政府相关部门申报;

(五)旧住宅区更新单元计划由辖区街道办事处负责申报。

根据前款规定确定的申报主体在申报城市更新单元计划之前，应当组织开展更新改造现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作。

第十八条申报城市更新单元计划时，城市更新单元内物业权利人更新意愿、合法用地比例、建筑物建成年限等应当符合规定要求。

物业权利人更新意愿、建筑物建成年限按照本条例规定执行，合法用地比例由市人民政府另行规定。

第十九条区城市更新部门负责对城市更新单元计划草案进行审查。经审查通过的，由区城市更新部门按规定向社会公示后报区人民政府审批，公示时间不得少于十个工作日。

城市更新单元计划经区人民政府批准后，由区城市更新部门将该单元计划向社会公告，并报市城市更新部门备案。

第二十条城市更新单元规划是城市更新项目实施的规划依据，应当根据城市更新单元计划、有关技术规范并结合法定图则等各项控制要求进行编制，并明确下列事项：

(一)城市更新单元的目标定位、更新模式、土地利用、开发建设指标、道路交通、市政工程、城市设计、利益平衡方案等;

(二)学校、医院、养老院、公安派出所、消防站、文化活动中心、综合体育中心、公交首末站、变电站等公共服务设施建设要求;

(三)创新型产业用房、公共住房等配建要求;

(四)无偿移交政府的公共用地范围、面积;

(五)其他事项。

市、区城市更新部门应当加强对城市更新单元规划编制的指导、监督，加强规划刚性管控，确保社会公共利益的实现。

第二十一条城市更新单元规划草案由城市更新单元计划申报主体委托具有相应资质的机构编制，报区城市更新部门审查。经审查通过的，区城市更新部门应当将城市更新单元规划草案向社会公示，公示时间不得少于三十日。

城市更新单元规划草案符合法定图则强制性内容的，由区人民政府批准;城市更新单元规划草案对法定图则强制性内容进行调整或者相关地块未制定法定图则的，由区人民政府报市人民政府或者市人民政府授权的机构批准。

城市更新单元规划经批准后视为已完成法定图则相应内容的修改或者编制。

第二十二条除因公共住房、城市基础设施和公共服务设施建设外，城市更新单元规划自批准之日起两年内不得对其强制性内容进行修改。

对城市更新单元规划进行修改，修改事项属于非强制性内容的，由区人民政府批准;属于强制性内容的，由市人民政府或者其授权的机构批准。

城市更新单元规划的强制性内容包括单元主导功能、开发强度、公共配套设施等，具体按照相关技术规范执行。

第二十三条区人民政府可以根据需要确定重点城市更新单元，实施差别化城市更新策略。重点城市更新单元的计划和规划经市城市更新部门审查后，由区人民政府提请市人民政府批准。