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地铁改变深圳布局 刺激关外小户租金上涨

地铁的普及将拉近关内、关外的距离

       业内人士认为,对于近关地铁物业的租金而言,地铁的开通只是导火索,更重要的力量是深圳高房价和城中村旧改的两面夹击。这将把租住人群赶往关外。

 

      “高房价将倒逼关外物业租金上涨。”业内人士顾先生表示,深圳目前房价是关内2万/平方米,关外1.5万/平方米,以这样的状况,大量白领买不起房,只能租房,每年还有大量新毕业大学生进入深圳,租房的人一多,租金上升就可以预期。

 

       更重要的是旧改和拆迁。高房价使白领不得不租房,而城中村改造则将使在关内低价租房的场所消失,租住人群不得不转向关外宝中、龙华等地,形成“关外租住,关内工作”这种模式,地铁为这种模式提供了可能。

 

       关内城中村的旧改和拆迁离我们很近。岗厦的改造已经全面转入房屋拆迁和项目建设工作阶段,大冲也在改造之中。剩下的几个城中村改造只是时间问题。按照深圳《城中村(旧村)改造总体规划纲要(2005-2010)》,深圳重点区域城中村将在5年内全部改完,2010年前特区内20%城中村拆除重建,2010年前特区外城中村5%拆除重建、20%城中村综合整治。

 

      房价高涨地铁价值也“透支”

 

       种种迹象表明,地铁对租金很可能具有一定拉动作用,那么对于房价呢?关外的地铁物业价格是否还有上涨的空间?记者了解到这样一个的故事,上海有一名投资者,专门投资地铁沿线中小户型,他的原则是,8000元/平方米买入,15000元/平方米卖出。依照这一原则,这些年来,他从陆家嘴买到徐家汇买到新庄……越买越远。按照上海的城市化发展模式和地铁的关系,一般是地铁通到哪里,新城建设就抵达哪里,同时,老城区不断进行旧改,城市随着地铁一步一步往外移,而房价也一个台阶一个台阶往往上涨。林晓华说:“如果不加以控制,未来地铁通到沙井、松岗房价涨到1.5万元/平方米不是没有可能。”

 

       林晓华根据深圳1号线、南京、上海等地的经验,总结了一个地铁刺激房价的规律,一般而言,在地铁开通前的5年,从规划刚刚公布的前两年,房价涨得最厉害,进入施工期时,往往到达顶峰,地铁概念会透支,到了第三年可能会有一个调整,之后到地铁实际开通,价格会慢慢回复。到地铁开通后,一些中心区域物业,最终价格可能超过高峰期10%-20%,而有些规划配套差,或者偏远的物业,房价很可能无法回复到最高峰。

 

       比如南京,在两年前公布地铁规划,到现在房价已经达到历史最高,“所以买地铁物业,最好是在地铁规划刚出台就买,快通车时,地铁的价值往往已经被挖掘得差不多了。”

 

      地铁促“郊居化”是种发展战略

 

       事实上,如果我们从城市化的角度看待地铁的建设、房价和郊区化,将看得更清楚。在城市中央土地资源日益紧缺、人口膨胀的压力下,城市向外围发展是必然趋势,轨道交通、快速路便成为连接中心城区与郊区的桥梁,这个过程是城市化的过程,也是郊区物业价值和价格提升的过程。这条路,欧洲、美国、中国香港走过,上海、北京正在走,深圳也已经起步。

 

       欧洲的“花园城市”是这一路径的代表,方法是在郊区发展一个相对独立、自给自足、均衡发展的新市镇,以快捷的交通和城市中央相连,以减轻母体城市的人口密度和各种发展压力。

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