上个月深圳市发布的二手房指导价对于很多炒房客来说是最难受的一天，但对于一些像买房的人来说，或许也算是机遇，但最关心的是这次发布的二手房指导价政策真的能稳住深圳楼市吗?下面来看看下文是如何分析的吧。

深圳出台二手房指导价政策真的能稳住房价吗

1、深圳二手房楼市直刹车，让市场冷静

按照规定，中介挂房不能超过参考价，违规会严惩，这就直接给二手楼市来了个紧急刹车，2月8日，发布新政第一天，所有中介和银行被约谈，2月9日，发布新政第二天，所有中介房产网站二手房价格暂时不能查看，因为新颁布的住房指导价和真实交易的二手房价相比，全市平均打了7折，绝大部分都是5-8折，个别网红盘甚至直接打了3折，比方说，恒裕滨城二期给出的成交参考价为13.2万元/平方米，而1月份的交易均价为28.73万/平米，直接被打了5折还多。

深圳出台二手房指导价政策真的能稳住房价吗(图片来源：摄图网)

2、控制银行的杠杆风险

很多人都会觉得二手房指导价直接提高了首付比例，如果是这样，那倒不如直接出台政策提高首付比例岂不是更简单直接，把首付3成改为5成，原价1000万的房子，要付500万首付才行，这样效果不也是一样的吗?可是,如果直接5成首付,房子也涨价了,提到了1200万,原来买家只能贷出500万,现在买家变成能贷600万,只要卖家涨价,银行流出来的钱也会变多，而限制指导价，买家购买住宅的贷款最高就是指导价x平方米x 70%的钱,比如指导价700万房子,无论卖家想卖多少,买家愿意多少,最终银行贷最多也是490万,银行也就相应只需承担490万的风险，可观,这个指导价相当于提前布局遏制银行的贪婪,无论市场价涨得多离谱,银行准赚或亏多少都可控,以预防坏账风险，毕竟总有铤而走险加杠杆买房的投机者。

3、变相增加了首付、房产抵押成本

大家要注意这个参考价，实际上直接作用对象是中介和银行，指导价只是一个指导，实际成交还是由买卖双方说了算，涨跌依然是市场行为，指导价不做强制要求，但会影响贷款，我们要知道，不管是首套首贷，首套非首贷，或者是二套，首付成数全部变相提高，比如以半岛城邦3期为例，成交价25万，参考价11.6万不到成交价的50%，就算按50%来计算，新政后如果要买一套总价4000万的半3房子，银行评估价只有2000万，也就是说，如果是3成首付名额，只能贷1400万，实出首付2600万，相当于首付6.5成;如果是5成首付名额，只能贷1000万，实出首付3000万，相当于7.5成;如果是7成首付名额，能贷600万，实出首付3400万，相当于8.5成，炒房客喜欢一次性付款买豪宅，然后抵押再贷款7成，相当于3成买房子，如今抵押价按照参考价来贷款，变相增加了房产抵押成本，对投资客来说，相当于一记重拳。

4、精致一二手房倒挂炒作现象

我们要知道，参考价针对深圳西热东冷，一二手房倒挂导致炒作严重，具有针对性调控作用，深圳市监管层对全市3595个小区，逐一设定了二手房交易指导价，这是一个绝对创新的监管举措，也是一种完全有据可循的调控，比如福田、罗湖、龙岗、盐田更接近实际成交价,可以分散城市购房热度,将更多人引导到福田、罗湖，甚至是龙岗和盐田，而南山、安和学位房的参考价远低于实际成交价,这就明显针对过热网红盘进行价格调控。

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