一、经济适用房的概念.

　　发展经济适用住房是国家实现住宅业作为新的经济增长点而 迸行的战略决策，是城镇新的住房供应体系的重要组成部分。那 么，什么是经济适用房?

　　根据北京市人民政府办公厅京政发[1998]第54号文件的精神，所谓的经济适用房主要是指由国家划拨土地、房地产开发商 承建的以实用、经济、美观、安全、卫生、便利为根本原则的, 符合城市规划整体布局要求的，根据本市市“九五”住宅建设标 准并结合市场需求建设的能满足居民基本生活需要的面向广大中 低收入家庭销售的普通住宅。

　　二、经济适用房与商品房比较有哪些特征

　　(一)定价原则不同

　　经济适用房实行政府指导定价，而商品房的价格则由市场决 定。经济适用房的最终售价与市场上同地段、同档次的商品房相 比，价格要相对便宜许多。这是因为经济适用住房的销售对象是 广大中低收入者，它实际上是国家推出的具有半福利性质的住房， 所以确定经济适用住房售价时，实行的是政府指导价，国家对于 参与建设经济适用房的开发商的利润限定为微利，即按保本微利 的原则，由建设成本加上3%的开发建设利润确定。而同时政府对 开发商在经济适用住房建设中所涉及的规划、建设、应缴资金等方面给予一定的政策扶持和倾斜，给予一定的税费减免和其他的 优惠，如各种配套费减半征收;所有的行政事业的收费减半，小 区的建设配套费不摊入住宅的成本。有了这三项优惠政策，经济 适用房的价格，就比商品房价格优惠了很多。更重要的一点是政 府对于经济适用房不征收国有土地使用权出让金，这就使经济适 用住房能以“适中”的价格出售。目前，本市市销售的经济适用房的价格在2350〜4450元丨平方米之间，平均价为3250平方米。而商品房的定价则主要由市场决定，其价格往往受到多种因素的影响，相比而言，要比同区域的经济适用房高600〜1000元/平方米，根据2001年1~7月本市市场的统计，内销商品住宅平均价为4385元丨平方米。

　　(二)销售对象不同

　　经济适用房主要是针对中低收人家庭，而商品房的销售对象 是不特定的。从个人购房对象看，经济适用住房主要面对的是中 低收入家庭，如：政府公务员、教师、国企职工或政府实施重点 工程需拆迁的拆迁户。

　　商品房的销售对象则没有限定，任何负担得起房款的个人或 团体均可购买商品房。

　　(三)户型及设计理念上不同

　　经济适用房的设计以满足居民的基本生活需要为原则，从居 室类型看，主要有一居室到四居室及越层等类型，其中又以面积 在70~130平方米的二居室和三居室为主，两者占到目前本市市经济适用住房户型的80%以上，设计时以经济适用为出发点， 突出“经济、实惠”四个字。

　　商品房则不然，大户型、实用性、装饰性和功能分区明确是 商品房设计理念中的核心，越层、复式、公寓、别墅是商品房的 常用形式。

　　(四)房屋再交易限制不同

　　经济适用住房再交易所受到的限制要比商品房买卖严格。一份完整的房屋产权，权利人享有对房屋的占有、使用、收益、处 分的权利。而经济适用房的产权人只完整地享有占有权、处分权 和使用权，在收益权的行使上要受到一定的限制。这是因为经济适用房的建设用地是国家直接划拨而来的，没有缴纳土地出让金，房屋的性质具有半福利的性质，所以经济适用房的产权人在 进行交易的时候，必须用交易所得价款向国家补交土地出让金， 一般按照房屋所在地标定地价的10%交纳土地出让金，房屋所在地没有标定地价的，按照房屋买卖成交价的交纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款。

　　而商品房的交易只需缴纳各种税费等杂金即可以进行，没有上述的限制。

　　(五)物业费不同

　　经济适用房物业管理费用的收取标准由政府控制，一般要求为0.50元“平方米，月)以下。商品房的物业小区管理收费则按照政府指导价，依照市场变化自行调节。

　　以上是经济适用房和商品房的几点主要区别。需要说明的一 点是，尽管经济适用房与商品房存在很大的差别，但是在房屋的质量上和物业管理的质量上是相同的，都必须按照国家的有关标准和本市市的相关规定执行。

　　谁能购买经济适用房

　　《市城镇居民购头经济适用住房有关问题的暂行规定》 (以下简称规定)对于市居民购买经济适用房的条件作了规定，从该规定来看，购买经济适用房的限制条件主要有以下 几种：

　　一、户籍条件的限制

　　《规定》第一条规定：“本市城镇居民申请购买经济适用住房，其家庭住房、收入、购房面积应当符合本规定。”

　　购买经济适用房，必须具有本市市城镇户口。居民个人购买 经济适用住房时，必须凭本市城镇居民常住户口卡、居民身份证 才能到开发建设单位办理买房手续。

　　二、现有住房条件的限制

　　《规定》笫二条规定：“申请购买经济适用住房的本市城镇居 民必须是无房户或现有住房面积未达到本市规定的住房补贴面积 标准的未达标户。”

　　无房户是指职工及其配偶都没有以统一租金标准承租或按优 惠价格购买公有住房的家庭。住着下面三种不在核定范围的住房 的家庭就是无房户：职工全额出资按市场价或经济适用房价格购 买、承租、建造的住房;已按规定补交房价款购买的超标部分公 有住房;以继承、受赠与等方式取得的私有住房。

　　三、收入条件的限制

　　(一)具体的限制

　　1.根据《本市市城镇居民购买经济适用住房有关问题的暂 行规定》第三条规定：“2001年底以前，本市城近郊区城镇居 民家庭年收入在6万元(含)以下的，可以购买经济适用住房。”

　　远郊区县购买经济适用住房的家庭收人标准怎样界定。 远郊区县政府可结合实际情况，自行规定本区县居民购买经济适 用住房的收人标准，但必须报市政府备案。

　　值得注意的是，根据市建委、计委等部门联合下发 的《关于北京城镇居民购买经济适用住房程序的通知(试行〉》 规定，以下两类家庭在购买经济适用房时，不受家庭年收人的限制，无须填写《家庭年收人审核表》：一是国家机关工作人员或 双方都是教师的家庭;二是国家重点项目的拆迁居民。这两类家 庭只需分别填写《国家机关工作人员(教师〉购买经济适用房审 核表》和《国家重点项目拆迁居民审核表》，在此基础上核实补 贴面积标准便可。

　　根据《规定》第三条规定，“2002年(含)以后年份，本市城镇 居民购买经济适用住房的家庭收入标准由市政府有关部门公布。”

　　(二)收入的计算

　　根据《规定》第四条的规定，在计算收人时应该考虑如下儿 个问题：

　　1.计算谁的收入

　　家庭收入按夫妇双方的收入之和计算，末婚、丧偶以及离异 未冉婚的按一人收入计箅。和老人一起生活的，只计箅购房人夫 妇双方的年收人。

　　2.计算那些收入

　　工资、薪金所得;住房公积金的单位交纳部分;住房补贴; 生产、经营所得和对企事业单位的承包、承租经营所得;劳务报 酬所得(包括稿费、加班费等此类的收入);股息红利及利息所 得;其他所得(例如房屋出租租金所得等收入)。

　　3.计算何时的收入

　　购买经济适用住房时，核定的是这个家庭上一年的家庭年收人(即购买房子那一年的前一年的家庭年收入)。