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深圳购房资格与离婚脱钩 假离婚买房能消停吗

深圳人最近讨论的楼市话题最热的是“假离婚买房是否已经走不通了”?近日,深圳市住建局给深圳市不动产登记中心的一份《深圳市住房和建设局关于贯彻落实〈关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知〉的通知》相关条款执行标准的复函,引起广泛关注。

深圳购房资格与离婚脱钩

该复函对深圳“7·15”房地产调控政策在执行方面有关适用时间节点、社保断缴、离异人士购房的理解与执行等13个市民关心的问题进行了回复。

其中,关于离异人士购房的理解与执行是这样规定的:

《通知》第四条关于离异人士购房不区分深户家庭和非深户家庭。离异前家庭在本市有1套商品住房,若该房产登记在夫妻双方名下且离异时未分割的,离异后需转移登记在一方名下后,无房一方可购买1套商品住房;离异后直接转让给第三人的,经双方协商一致后可以购买1套住房,登记在符合购房条件的任一方或双方名下。再婚或复婚家庭,按现有家庭住房套数计算,不再考虑其双方离异前家庭拥有住房情况。

一句话概括就是,再婚或复婚不再追溯离异前住房情况。

深圳购房资格与离婚脱钩 假离婚买房能消停吗
深圳购房资格与离婚脱钩 假离婚买房能消停吗(图源摄图网)

9月10日,中国人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局、深圳市住建局联合下发通知称,将建立婚姻信息查询机制,完善住房贷款管理。通过数据共享机制为商业银行提供购房人婚姻登记(含结婚、离异)信息的查询便利,等同于全面围剿了“假离婚”的投机者们。

那么住建局给不动产登记中心的复函明确的执行细则对楼市有什么影响?是否会对离婚案件以及夫妻共同财产分割产生影响?

深圳律师:购房资格与离婚脱钩保障正常离异人士的购房需求

信荣房地产律师团队张茂荣律师认为,离婚过往三年住房套数限贷不限购只是对“7.15房地产调控政策”的进一步明晰,并非新政,保障了正常离异人士的购房需求。“目前这个政策解读与‘7.15房地产调控政策’无异,只是将大众心理预期调整到两个月之前,所以不会对楼市产生过大的冲击。”

张茂荣律师认为,因为购房资格与离婚脱钩,所以避免了离婚抢房现象,对离婚案件及夫妻共同财产分割不会发生重大影响。

三个方面解读“7.15房地产调控政策”

广东华商律师事务所周争锋认为,解读深圳的“7.15房地产调控政策”,要从购房资格、信贷政策和税收政策三个方面分开去解读。

关于购房资格认定,“离婚3年内购房,住房套数按照离婚前原家庭拥有的住房总套数计算的要求,只针对递件时的成年单身人士身份。对申请递件过户时的已婚人士只计算当前家庭的套数。”

此外,“非深户家庭在离婚前家庭名下只有一套房登记在一方名下,则离婚后3年内无房一方符合购房政策的可以以成年单身人士身份购买一套房。”

关于离婚后的购房信贷政策,周争锋律师分析说,“7.15房地产调控政策”本身并没有涉及关于离婚购房信贷政策的调整,只是增加非普通住宅贷款首付款比例。“因此,离婚后的购房信贷政策仍然执行2018年7.31政策中关于离婚购房信贷政策。也就是,购房人离婚2年内申请住房贷款,贷款首付款比例不低于七成;但离婚前无房无贷仍按三成执行,仅有一套房按五成执行。

也有不少网友关心离婚后购房的契税如何认定?周争锋律师告诉记者,政策本身并没有涉及离婚后契税首套和二套的认定问题,只是规定“将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年“。

即,个人将购买不足5年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买5年以上(含5年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买5年以上(含5年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

律师提醒:离婚双方须考虑清楚房子归属哪方

北京市盈科(深圳)律师事务所家事房产律师刘亚娟认为,该复函明确了再婚或复婚的情况下如何计算住房套数的问题,应当说该复函的内容是合理的。“既然是已经组建了新的家庭,当然应当按照新的家庭来计算住房套数。虽然还是存在着假离婚后再假结婚这种操作的可能,但是即使没有这一条,有资源和有心思这么操作的人还可以通过代持来操作。”

刘亚娟律师提醒说,在深圳7月15日出台了限购政策之后,离婚的时候双方都得考虑清楚到底房子归谁、如果以前有两套或者三套房,全归一方,另一方就没有购房资格了。如果已经有再婚的打算,则可以在房产所有权方面做一些让步以便双方早点达成一致,办理离婚手续。

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