深圳上半年的一手住宅市场表现如何?在需求端，深圳上半年一手住宅实现近3年来“最高半年度成交量”，共成交17681套/172万平方米，同比分别增长38.1%和33.6%;在供应端，今年上半年，深圳住宅月度获批预售量几乎保持着一路上升的“旋律”。

　　美联物业全国研究中心认为，下半年全市一、二手住宅的备案量仍有望处于较高水平。

　　新增获批住宅▶▶月度预售量直线上升

　　今年上半年，深圳新增获批住宅预售套数和面积同比均大幅增长五成以上，且总体上呈逐月上升态势。美联物业数据显示，今年上半年，深圳全市共有29个新增预售项目含住宅产品。其中，住宅总获批套数约为1.93万套，较去年同期增长六成以上，占获批房源总套数的比例升至59.1%。根据对官方公布的数据整理，除了春节所处的2月仅有不足500套之外，其余各月从1月开始，每月分别获批2251套、2952套、3352套、3768套和4802套住宅，呈现直线上升势头。

　　值得注意的是，今年上半年全市新增预售均价10万元/平方米以上的含住宅的3个项目全部来自南山区，分别为天鹅湖花园三期、半岛城邦花园四期和海境界家园二期。上述3个项目共新增获批住宅1873套/22.7万平方米，而去年全年仅获批海上世界双玺花园这一个均价10万元/平方米以上的项目，计167套/5.8万平方米。

　　一手住宅▶▶上半年成交量创3年新高

　　今年上半年全市共签约成交一手住宅17681套/172.05万平方米，同比去年上半年分别增长38.1%和33.5%。同时，这也是自2016年下半年以来连续6个半年度中最高的半年度成交量。从预售供应与成交量的关系来看，预售供应的显著增加带来了成交量的增加。分区域来看，宝安和龙岗仍为新房成交的主力区，两区总成交量占全市超八成。按月份来看，5月和6月的成交量居于上半年月度成交量的前两位。

宝安龙岗为一手房成交主力区 总成交量逾八成（图片来源：摄图网）

　　在调控措施并未放开的情况下，为何今年上半年深圳楼市成交量明显上升?美联物业全国研究中心总监何倩茹分析认为，调控政策带来的心理影响的边际效应逐渐降低，刚需客户陆续开始入市，形成了成交量的上升。另外，5至6月份，受年中房企冲刺业绩及新盘定价谨慎影响，房企推盘速度明显加快也是促使上半年成交量上升的另一个因素。

　　深圳中原研究中心认为，上半年深圳新房市场出现分化，低价位成交量占比逐步提升，而中等价位占比下滑，改善型客户观望情绪浓厚，豪宅热度下滑不及去年，但成交依然较好。二季度开始，房地产信贷有所收紧，监管部门对房地产资金流入的管控加强。下半年成交可能会有波动，但幅度不大。

　　二手住宅▶▶非深户购房占比为历史最低

　　2019年上半年，深圳二手住宅共成交31160套，面积约256.4万平方米，套数和面积分别较2018年上半年下滑7.5%和7.4%，较2018年下半年上升0.8%。上半年二手住宅均价为52543元/平方米，较去年均价上升4.2%。

　　从历年成交走势看，各区成交量在2018年止跌回升，但幅度不大。今年上半年虽然市场回升，但只有盐田和宝安超过去年全年成交的50%。

　　面积上来看，上半年住宅产品60—90平方米的刚需成交占比49%，与去年同期持平，90—144平方米单位占比上升2%。龙岗、宝安等成交占比上升，以中等和大户型居多。户型上来看，1房、2房中小户型的成交占比较去年下滑，超过2房户型成为最受欢迎的户型。

　　上半年，二手房市场深户购房占比进一步提升至77%，较去年提升近2%，非深户购房占比为历史最低。

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